L’investissement locatif, en France, est un secteur en constante évolution. Du notamment aux taux des crédits immobiliers qui sont toujours plus bas. Cependant, pour le bailleur, l’existence d’un risque locatif affectera la rentabilité du projet.

Le premier risque concerne bien évidemment le paiement du loyer.

Il est en effet possible que les locataires ne paient plus. Dans la plupart des cas, les raisons en cause sont liées à la baisse des revenus. En particulier, la démission ou le chômage, mais également une séparation peut le mettre en difficulté. Que le bien soit géré par le propriétaire ou par une agence. Le propriétaire ou par l’intermédiaire d’une agence, peut adresser une mise en demeure au locataire qu’il gère lui-même son bien ou par l’intermédiaire d’une agence. Celui-ci doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quinze jours au plus tôt après la constatation du non-paiement. Si aucune réponse n’est reçue, il est recommandé de s’adresser à l’huissier qui émettra un ordre de paiement dans un délai de deux mois. Si l’impayé persiste, des poursuites judiciaires doivent être envisagées devant le tribunal d’instance. Le juge peut ordonner l’expulsion du locataire défaillant (hors trêve d’hiver) ou lui permettre un délais de paiement. A noter que la FNAIM a déjà envisagé de créer un dossier de mauvais payeurs, mais le projet est actuellement en pause.

Le second risque peut être lié à une séparation ou un décès.

Lorsqu’un propriétaire loue un logement à un couple, les deux locataires sont mentionnés dans le bail, qu’ils soient en union libre, mariés ou pacsés. Ainsi, tant que le contrat de bail signé par les deux personnes comporte une clause de solidarité, ils détient les mêmes obligations et droits envers le propriétaire de la résidence. En cas de séparation, l’un des locataires peut décider de rester, mais cela peut entraîner un défaut de paiement. Dans ce cas, si une clause de solidarité est bien présente dans le bail, le propriétaire peut demander au locataire qui a quitté le logement de payer le loyer. En cas de décès, plusieurs situations peuvent se produire. Sur demande, le bail peut être transféré au conjoint survivant (marié ou pacsé), au concubin, voire aux descendants ou ascendant qui occupent le logement depuis au moins un an. A noter que si le bail est signé par deux locataires, cette opération ne s’applique pas sauf en cas de double décès. Si ces conditions ne sont pas remplies, personne ne peut reprendre le bail, et le bail prend fin au jour du décès.

Le troisième risque peut être lié aux nuisances locatives.

Le locataire doit respecter certaines règles, notamment lorsque le logement est situé au sein d’une copropriété. Il arrive que cela entraine des nuisances aux voisins. La plupart des conflits sont liés aux nuisances sonores, mais ils peuvent aussi être visuels ou olfactifs. Si les voisins se plaignent, le propriétaire doit intervenir. Il doit aviser le locataire par lettre recommandée. Si la situation ne s’améliore pas, cela peut entrainer une résiliation du bail.

Ainsi, les risques locatifs sont divers. Afin de gérer au mieux ces éventuels problèmes, le propriétaire peut mettre en gestion son investissement locatif, réaliser un investissement dit clé en mains ou bien prendre des assurances locatives.

Comme tous investissements, malgré que le secteur de l’immobilier se porte bien, celui-ci comporte des risques. Il est essentiel d’être mis en garde devant ces risques avant de s’engager.

Lenoble Patrimoine, conseiller en gestion de patrimoine sur Nantes, vous propose un accompagnement durable et personnaliser pour découvrir ensemble les risques liés à chaque investissement. En prenant en compte votre situation et vos besoins nous pourrons valider les risques avant toutes opérations.

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